|
|
 |
|
Habitatge
> Lloguer, ajuts i borses
> Contracte de lloguer
|
 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
| Contracte de lloguer |
|
Un contracte de lloguer és un acord entre un propietari i un llogater pel qual el propietari cedeix al llogater l'ús d'un immoble durant un temps determinat a canvi d'una retribució prèviament pactada.
El contracte de lloguer pot ser oral o escrit. El contracte oral es pot demostrar per mitjà dels rebuts del pagament de la renda; és recomanable, però, fer el contracte per escrit.
En un contracte de lloguer han de constar els punts següents:
- La identificació de l'habitatge
- El nom i els cognoms del propietari/ària i del llogater/a (i els seus DNI)
- La quantitat anual de la renda
- La durada
- La forma de pagament del lloguer
- La fiança
- La clàusula d'actualització de la renda
- La repercussió de les despeses
- Un inventari de mobles i electrodomèstics, si escau
- La cèdula d'habitabilitat (art. 26 Llei 18/2007 del dret a l’habitatge).
- La referència cadastral (Ley 36/2006, Medidas de Prevención del Fraude Fiscal)
En principi, la durada del contracte de lloguer s'ha de pactar anticipadament però si no es fa es considerarà que la durada acordada és d'un any. En contractes inferiors a cinc anys, obligatòriament el propietari ha de prolongar el lloguer per terminis anuals fins a cinc anys.
En cas que arribi la data final del lloguer, al cap de cinc anys com a mínim, i cap de les dues parts no comuniqui la voluntat de finalitzar-lo, el contracte queda automàticament prorrogat per terminis anuals fins a un màxim de 3 anys més.
Les causes de finalització d'un contracte poden ser moltes, tant per part del propietari com del llogater. Les més usuals són:
a) Finalització per part del llogater:
Si el llogater vol deixar el lloguer, ho ha de comunicar al propietari com a mínim un mes abans de finalitzar el termini pactat o de les pròrrogues.
En el transcurs del termini inicial fixat o de qualsevol de les pròrrogues, el llogater no pot abandonar l'habitatge. En cas de fer-ho, haurà d'indemnitzar el propietari pels perjudicis que li causi.
El llogater pot resoldre el contracte sense danys i prejudicis, en els casos següents:
- Si el propietari es nega a fer les obres necessàries per conservar l'habitatge en condicions òptimes d'habitabilitat.
- Si el propietari no facilita el gaudi i l'ús pacífic de l'habitatge.
Si el llogater desisteix, el seu cònjuge o persona anàloga que convisqui amb ell podrà continuar el contracte sempre que ho comuniqui a l'arrendador per escrit.
Les obres de conservació que fan inhabitable l'habitatge permeten al llogater desistir del contracte.
b) Finalització per part del propietari:
En contractes de duració de fins a cinc anys, el Codi civil estableix que l'incompliment del pacte per part del llogater dóna dret al propietari a poder instar al seu compliment o bé resoldre el contracte amb indemnització de danys i perjudicis.
Un propietari pot resoldre un contracte per les raons següents:
- Per falta de pagament de la renda o qualsevol quantitat que degui el llogater, inclosa la fiança o la seva actualització
- En cas de sotsarrendament o cessió no consentits
- En cas de realització d'obres no consentides a l'habitatge per part del llogater
- Per danys causats a l'habitatge per part del llogater
- En cas que el llogater hi dugui a terme activitats molestes, insalubres, nocives...
- En cas que l'habitatge no sigui destinat a habitatge habitual i permanent del llogater
- Quan es resolgui el dret del propietari
No obstant això, hi ha altres situacions que poden comportar resolucions especials:
c) Suspensió del contracte:
Quan una autoritat competent ordena obres de conservació de l'habitatge que el fan inhabitable, se suspèn el contracte fins a la finalització de les obres. Aquest fet implica la paralització del termini del contracte i també de l'obligació de pagar la renda per part del llogater.
d) Alienació de l'habitatge llogat:
Tota persona que compri un habitatge que està sent objecte d'un contracte de lloguer queda subrogada als drets i les obligacions del propietari anterior de la finca. Ell llogater d'aquest habitatge podrà acollir-se al lloguer durant almenys cinc anys més des de la compra de la finca, o fins que finalitzi el contracte de lloguer si és abans dels cinc anys.
En aquests casos, el llogater té el dret d'adquisició preferent sobre la finca. El venedor de la finca ha d'acreditar que ha notificat al llogater la venda de la casa, perquè aquest últim pugui fer servir el seu dret d'adquisició preferent.
e) Subrogació de l'habitatge llogat:
En vida del propietari, un habitatge llogat pot ser subrogat en casos de separació judicial, divorci o nul·litat matrimonial del propietari, quan el seu cònjuge decideix continuar usant l'habitatge llogat i així ha estat previst en una resolució judicial.
En cas de mort del propietari:
- En els contractes de cinc anys de durada, la subrogació de l'habitatge llogat correspon, per ordre de prelació, al cònjuge del propietari, a la persona que convisqui amb el propietari de manera permanent en relació d'afectivitat anàloga a la del cònjuge, als pares de més de 70 anys, als descendents del propietari, als ascendents del propietari, als germans del propietari i, per últim, als parents del propietari diferents als anteriors fins al tercer grau col·lateral que pateixin una disminució de com a mínim el 65%. Totes aquestes persones han d'haver conviscut amb el propietari durant els dos anys anteriors a la seva mort.
- En els contractes de duració superior als cinc anys, les parts podran pactar que no s'estableixi el dret a la subrogació en cas de defunció del propietari.
f) Cessió del contracte de sotsarrendament:
El propietari no podrà cedir el contracte sense consentiment escrit del llogater. En cas de cessió, el cessionari (nou adquiridor) se subrogarà en la posició del cedent (antic posseïdor) davant del llogater: és a dir, adquirirà tots els drets i obligacions que abans de la cessió corresponien al propietari.
|
|
|
|
